Inkrafttreten der Änderungen des Grunderwerbssteuergesetzes zum 01. Juli 2021 –
Ende des Share Deals im Rahmen vom Immobilientransaktionen?

Am 21.04.2021 hat der Bundestag eine Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes beschlossen, die im Wesentlichen auf eine Verhinderung der Umgehung des Anfalls von Grunderwerbsteuer im Rahmen von Immobilientransaktionen durch sogenannte Share Deals abzielt. Es handelt sich dabei um Immobilientransaktionen, bei denen nicht die Immobilie als solche, sondern vielmehr die Geschäftsanteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft veräußert werden.

Bislang konnte der Anfall der Grunderwerbsteuer bei Immobilientransaktionen im Wege eines Share Deals dadurch vermieden werden, dass lediglich 94,9% der Geschäftsanteile der immobilienhaltenden Gesellschaft auf den Erwerber übertragen wurden und die restlichen 5,1 % für eine Zeitraum von mindestens 5 Jahren beim Veräußerer verblieben oder durch einem vom Mehrheitsgesellschafter des Investors unabhängigen Dritten erworben wurden.

Aufgrund der Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes, die zum 01.07.2021 in Kraft tritt, wird dies künftig nur noch unter sehr viel engeren Voraussetzungen möglich sein, so dass im Vorfeld eines Immobilienerwerbs sorgfältig geprüft werden sollte, ob die Transaktion als Share Deals oder doch als sogenannter Asset Deal, bei dem die Immobilie als solche -unter Anfall von Grunderwerbsteuer- erworben wird, vollzogen werden soll.

Die zwei wesentlichen Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes, die künftig dazu führen werden, dass die bislang gängigen Share Deals im Rahmen von Immobilientransaktionen voraussichtlich deutlich an Bedeutung verlieren werden, lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  1. Absenkung der Beteiligungsgrenzen bei Anteilsvereinigungen von 95% auf 90% (vgl. § 1 Abs. 3, § 1 Abs. 3a GrEStG)
  2. Verlängerung der Haltefristen von 5 auf 10 Jahre (im Regelfall, vgl. § 5 Abs. 3, § 6 Abs. 3 S.2 GrEStG) bzw. auf 15 Jahre (im Falle eines zeitlich gestreckten Erwerbs von Anteilen am Vermögen einer Grundstücks-Personengesellschaft, § 6 Abs. 4 Nr. 3 GrEStG)

Künftig wird eine Vermeidung von Grunderwerbsteuer im Rahmen von Immobilientransaktionen im Wege eines Share Deals somit nur noch möglich sein, wenn in einem ersten Schritt lediglich 89,9% der Geschäftsanteile auf den Erwerber übertragen werden und die Übertragung der verbleibenden 10,1% in einen zweiten Schritt nach Ablauf der 10-jährigen Haltefrist erfolgt. In diesem Fall fällt die Grunderwerbsteuer dann lediglich auf die im zweiten Schritt übertragenen 10,1% an.

Ob der damit verbundene Strukturierungsaufwand noch in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zu den damit verbundenen Kosten, aber auch zeitlichen Restriktionen steht, sollte im Vorfeld der Transaktion eingehend geprüft und abgewogen werden.

Wir stehen Ihnen hierfür mit unserer Expertise gerne als Ansprechpartner zur Verfügung.

Konstantin Sassen, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht