Gewerberaummietvertrag befristet: Ordentliche Kündigung bei Nichtbeachtung Schriftformerfordernis möglich.

So hat es jüngst das Oberlandesgericht Koblenz in seinem Beschluss vom 16.12.2019, 4 U 1607/18 in einem von MMV geführten Verfahren nochmals bestätigt.

Hintergrund:

Gewerberaummietverträge werden in aller Regel befristet abgeschlossen. Während der Vertragslaufzeit ist dann eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen.

Oft stellt sich die Frage: Wie kann ich mich nötigenfalls vom Mietvertrag lösen? Bei einem Langfristvertrag mit einer (z.B.) Restlaufzeit von 8 Jahren kann diese Frage erhebliche finanzielle Bedeutung gewinnen.

Die gute Nachricht: Unter Umständen kann man!

Verstößt der Gewerberaummietvertrag nämlich gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann gemäß § 580a Abs. 2 BGB mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden.

Verstöße gegen das Schriftformerfordernis kommen dabei häufiger vor, als man denkt: Dem Schriftformerfordernis unterliegen nämlich alle wesentlichen Bedingungen eines Mietvertrages, insbesondere der Mietgegenstand, die Miethöhe sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses. Auch Nachträge können den Ursprungsvertrag infizieren, etwa dann, wenn in einem Nachtrag eine hinreichende Bezugnahme auf vorgehende Fassungen des Mietvertrages fehlt. Über Nachträge können aber umgekehrt auch ursprüngliche Schriftformverstöße geheilt werden. Auch wenn das Schriftformerfordernis vorrangig einen etwaigen Erwerber des Mietobjekts schützen soll, ist allgemein anerkannt, dass sich auch der ursprüngliche Vertragspartner grundsätzlich auf den Formmangel berufen kann und dies im Regelfall auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt.

Vor dem Hintergrund der finanziellen Dimension einer Bindung an einen Langfristvertrag lohnt sich im Fall der Fälle ein genauerer Blick allemal.

Rudolf Krechel, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Verwaltungsrecht